房地产的好日子要完了？

这还只是反映了全国平均水平，对于一二线城市而言，国有住宅用地供应缩减相对更大。例如，北京2015年住宅用地供应缩减了27%。对于多数城市而言，土地供应在2015年、2016年都有所下降，且2016年较2015年同期明显下降，广州降幅更是超过七成。许老板抓紧时间拿地，在当时可是做对了。

可以说，2014年地价有下降趋势的时候，国有住宅用地供应缩减，地方政府卖的地少了，地价没有下降反而提高了。地方政府虽然卖地收入少了，抵押土地获得的信贷却多了，总的现金流是保住甚至增加了。

保住了现金流的政府把钱投入到了基础设施建设中，这是拉动经济增长立竿见影的办法。而且基础设施建设还直接影响钢铁、水泥等重工业部门的产出和投资，搞基建就能拉动上下游很多产业——至于基础设施建设本身的盈利情况，那就只能交给下一任考虑啦，这一任的任务就是全速发展。

然而这么做的负面影响，除了某些建设难以收回投资之外，还有对其他产业的挤出作用。

紧缩土地供给导致了高地价和高房价，掏空了六个钱包，抑制居民消费。土地价格的上升也使得地方政府通过土地抵押借贷的资金增加，这会提高其他部门获得贷款的难度，挤出其他部门的投资。

另外，地方政府抵押土地获得资金进行投资，假如经济发展得好就一切好说，假如经济发展不如人意，土地增值跟不上，以前的投资又难回本，等待地方政府的就是高昂的债务。这一点在《怎么欠的债？》里我们就提到过。

调控加码

2015-2017年的房价普涨，对当时的人心态冲击还是挺大的。

有些人本来想攒点钱在一线城市买房，发现一线城市房价突然涨了，赶不上车了，就只好去二线城市买房。动作慢的，发现成都杭州房价也涨了起来，只能咬咬牙坚决上车了。

很多人经历了这几年，相信房价会永远涨，许多和房价有关的言论听上去更刺激了。

2018年，樊纲提出了“六个钱包”论。按他的说法，当时买房，别说榨干父母，就是榨干爷爷奶奶、姥姥姥爷，动用“六个钱包”，也是值得的。

多年以前，啃老可是被社会广泛指责的过错，而那几年后，年轻人能掏空六个钱包在一线城市买房都是有出息了——起码他有一线城市的房票，帮助全家抢到了优质zi产。

除了对人心有影响，房价增长对金融业影响也很大，潘石屹当年那句“更大的是金融行业的风险”并没有说错。

为了防控金融风险，2015年国家就开始了去杠杆，历年强调，已经让结构性去杠杆取得初步成效，2017年我国宏观杠杆率仅上升了2.4个百分点，2018年甚至下降了1.9个百分点。

为了压制房价涨势，2016年调控开始加码，“房住不炒”也提出来了。但是地方政府总能想办法绕开限购，老手也知道怎么钻空子，于是调控不断加码。今年初深圳刚涨房价，严厉的限购措施就来了——要知道上一次房价大涨就是深圳开的头，压住深圳房价很有意义。

最近两年，美国因经济疲软和疫情影响，原本的加息周期无果而终，不仅降到了零利率还进一步大放水，眼瞅着人民币对美元都升值了……

外部压力小了，内部就有调整的空间，正是减少地方财政对土地财政依赖、转换投资乃至经济增长模式的机会。

于是今年的房地产调控力度很大。

最近的大招是8月份住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议为房地产融资划定 “三条红线”：

剔除预收款后的zi产负债率不得大于70%；

净负债率不得大于100%；

现金短债比不得小于1倍

限期整改后还越过三条红线的，不得融资。

这对很多依赖高杠杆运转的房地产企业是致命的。

参加座谈会的有12家业内知名房企，根据其“越线”程度，从严重到安全划了“红”、“橙”、“黄”、“绿”四档。国盛证券估计，位于红档的是中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股；位于橙档的是阳光城；位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股；位于绿档的多为央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。

具体的分档不得而知，但是可以确定的是，高杠杆经营的恒大调整压力是最大的那档，谨慎发展的万科相对安全。这大概也是“福兮祸所依，祸兮福所伏”吧。

要说这恒大执行力还真强，要回笼资金降杠杆，开完会立即就推出了七折卖房，打了其他房企一个措手不及。

可能房地产业容易赚钱的日子，真的要结束了。当然，这并不意味着房价就会便宜，一线城市的房子，仍是优质zi产，大把的人愿意为它付出高溢价，哪管这要掏空6个还是600个钱包。