开工放缓施工加快 当前建筑钢材的需求依然较强

19年1-2月商品房销售增速转负，土地购置面积同比大幅下行，新开工面积同比增速环比大幅下降，但建安工程投资增速明显提升说明了施工节奏的加快。在统计局3月数据公布之前，我们首先用定量的方式分析在施工节奏加快的情况下，不同新开工面积下滑幅度对房地产用钢需求的影响，然后定性的探讨房地产销售和新开工可能的走势。

1．新开工面积增速下降和施工节奏加快，综合来看如何影响建筑钢材需求

我们以新开工和施工面积为主要参考估算螺纹钢需求变化，值得注意的由于房屋建设对螺纹钢的需求集中在开工到主体封顶这段时间，一般情况下对应的是新开工之后一年左右的时间，建筑主体封顶之后对螺纹钢的需求已经极少，而从这个阶段到竣工还有大约一年的时间，所以大量处于这个时间阶段的施工面积其实不能作为用钢需求的参考。

基于以上考虑，我们取新开工一年以内的施工面积以及前期停工之后又在一年以内复工的施工面积作为房地产用钢需求的参考指标。净复工面积由施工面积，新开工面积和竣工面积计算得出，公式计算如下（当月净复工面积 = 施工面积月环比增量 – 当月表观新增在建面积）。

通过这个指标，我们推算出的18年房地产行业建筑钢材消费量为1.837亿吨，西本新干线统计的18年螺纹钢产量为2.106亿吨，数值在合理区间。不过由于数据的计算过程中做出的假设较多，用该消费量直接去与产量对比意义不大，而该指标自身同环比的变化则具有一定的参考意义。

在去年房企的“高周转”政策下，房地产新开工加快，但在达到预售条件之后又放缓施工，但随着交付时间的缩短，施工节奏也在发生的变化，对应的指标为建安工程投资增速的明显转好，单位施工面积对应建安工程投资增大意味着施工节奏的加快，虽然18年建安工程投资增速因统计方式由形象进度发改为财务支出法之后有一定的缩小效应，但把这种效应剔除之后1-2月建安投资的同比增速扩大也较为明显（后文详细论述）。

基于此我们提出以下假设，18年以后新开工的项目在完成正负零以下部分之后放缓施工，考虑施工节奏发生变化对正负零以上部分单位施工面积用钢按时间赋予不同的乘数，越靠近主体封顶乘数越高，正负零以下部分单位面积用钢量为正负零以上面积的两倍，正负零以下部分建设时间为四个月，正负零以上部分建设时间为八个月。

基于以上假设，考虑施工节奏变化之后，以新开工面积同比增速为变量做敏感性分析，结论是只要3-12月的新开工面积同比增速总体能保持在-13%以上，全年的房地产用钢需求就能与去年持平，但这种情况下用钢需求明显呈现前高后低的状态。如3-12月的新开工面积同比增速总体与18年持平，全年房地产用钢需求会有6%左右的正增长，且月度分布较为均匀。

2．从1-2月份数据来看，当前房地产用钢需求依然较强

1-2月份房地产新开工面积累计同比增速较18年全年大幅回落但仍能保持正增长，施工面积累计同比增速继续扩大。单看这两个数据其实1-2月份需求同比还是不错的，面积口径的数据只要能维持正增速即代表用钢需求的正增长（施工节奏问题另做讨论），1-2月份的新开工面积当月同比增速其实还是大于18年同期的。

不过18年新开工面积同比增速扩大从3月份开始，新开工面积的基数将明显增大，所以今年3月新开工面积增速大概率继续下滑，但其实只要绝对量能保持去年同期的水平，面积口径来看需求就已是历史高位。

施工面积同比增速则仍在扩大，不过施工面积方面我们认为今年更应该关注的是施工节奏的变化，对应的指标为建安工程投资增速的明显转好，单位施工面积对应建安工程投资增大意味着施工节奏的加快。

但是这里需要注意的是，18年统计局把房地产投资的统计方法由形象进度法改为了财务支出法，由于财务支出法相对来说存在一定的滞后性且形象进度法存在一些的虚报的情况，财务支出法统计数额相对偏小。而18年统计局公布的房地产投资增速并没有对基数进行调整，这就导致18年房地产投资的同比增速其实是被低估的。

进入19年之后，房地产开发投资额同比增速变回可比口径，所以今年建筑工程投资增速的增加也受到了这方面的影响。根据民生证券的测算，在假设“水分”均匀分布于固定资产投资下的各个分项的情况下，统计方法改变会导致增速相对于实际可比口径增速偏低2.7个百分点。

具体来看，建筑工程投资的当月同比增速从18年四季度开始就呈上升趋势，在12月已经达到5.8%，而18年全年的累计同比-2.3%，同为18年的数据属于可比口径可以看出去年四季度开始建筑工程的投资就已经在转好，换句话说施工节奏开始加快。19年1-2月建筑工程投资增速为9.4%，18年1-2月为3.4%，18年12月为5.8%，换算成可比口径之后为6.1%和8.5%，19年1-2月建筑工程投资同环比都仍然有所增加。

3．销售转负对房地产新开工影响明显 但各项指标尚在合理区间

销售面积是新开工面积和拿地面积的领先指标，虽然去年由于房企资金周转问题，销售面积对新开工和拿地的指导作用有所弱化，销售增速较低的情况下，新开工增速一路上行，但是当四季度三四线城市的销售面积同比落入负值区间之后三四线城市新开工面积增速回落也非常明显，销售转负对房地产新开工影响明显。

各项指标来看：

1． 当月新开工面积和销售面积的比值以及移动平均12个月新开工面积和销售面积的比值均处于历史中性水平，虽然目前新开工面积处于历史高位，但和销售面积的比值并未偏离合理区间。

2． 待开发土地面积和新开工面积的比值也处于高位，即目前房企待开发的土地库存用目前新开工面积来衡量也处于较高水平，所以拿地下降短期并不会对新开工产生直接影响。

3． 房地产竣工待售+施工待售面积与销售面积的比值仍处于低位，及在目前的销售水平下，房地产库存尚处于较低的水平，房企暂无库存压力。

综合来看，以上指标和去年相比并未明显恶化，且今年仍是房企偿债高峰，如销售面积增速不是持续处于负值区间，新开工面积不太可能出现断崖式下行。

4．商品房销售特别是三四线城市商品房销售将走向何方？

分层级来看三四线城市的房地产新开工面积占比70%以上，所以三四线城市的销售情况将对房地产新开工面积产生较大的影响。从利率和房地产销售的历史走势来看，当前利率环境对房地产销售有向上的推动，地方限购限贷政策上也有放松的迹象。不过对于三四线城市的销售而言，棚改政策起着至关重要的作用。

大方向上来看，棚改三年攻坚计划1500万套，其中2018年580万套，2019年、2020年均为460万套，不过2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，超额46万套完成年度580万套的目标任务，对后两年的计划套数或有所透支。目前已发布2019年棚改工作目标的省份，有多个省份其2019年棚改目标均比2018年有所下降，且下降幅度较大。

如山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套。3月5日，李克强总理代表国务院在开幕会上作政府工作报告，表示要继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造，保证困难群众基本居住需求。但与往年对棚改的着重强调不同，今年只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。

从PSL的发放额来看，1-2月PSL的发放量也延续了去年下半年的同比大幅下降趋势。综合来看，今年三四线房地产销售面临一定的压力，但利率和政策刺激之下3月30大中城市商品房成交面积回升已经较为明显，这种情况下销售可能不会出现断崖式下行，不必过于悲观。

5．基建投资资金来源并不乐观 但用交通运输投资增速回升明显

1-2月份，基础设施投资同比增速小幅提高0.5个百分点至4.3%，但道路运输业投资增长13%，增速提高4.8个百分点，铁路运输业投资增长22.5%，2018年全年为下降5.1%。根据政府工作报告整理，2018年新增高速铁路运营里程4100公里，新建改建高速公路6000多公里、农村公路30多万公里。2013-2017年高速铁路运营里程年均增加3200公里，新建改进高速公路里程年均8000公里，农村公路25.3万公里。2019年完成铁路投资8000亿元、公路水运投资1.8万亿元。

基建投资资金来源分为国家预算内资金、国内贷款、自筹资金、利用外资和其它资金。

国家预算内资金取决于公共财政支出规模及其占公共财政支出比重。而财政支出又取决于财政收入。在减税降费的背景之下财政收入或难以提供明显的增量。

自筹资金主要分为政府性基金、专项债、铁道债、PPP、非标等。政府性基金支出主要取决于地方政府的土地出让收入。由于房地产销售放缓，土地成交溢价率明显下降，土地成交转弱，政府性基金资金对基建投资的支持也难有明显改观。

专项债方面，李总理两会上表示要有效发挥地方政府债券作用。今年拟安排地方政府专项债券2.15万亿元，比去年增加8000亿元。且由于今年地方政府专项债提前发行，1-2月地方政府已发行专项债超过3000亿元，而去年同期发行数量为0。不过从新增专项债的流向来看，1-2月发行的新增专项债中，土储专项债和棚改专项债占比较2018年进一步扩大11.5%至77.8%，流向基建的比例下降。