LPR房贷利率新政影响：或对首套利好 对二套不友好

LPR房贷新政又传新动态。26日，人民银行行长易纲表示，各金融机构要抓紧推动LPR运用，尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价。

自LPR这个词从上周五跟房贷利率捆绑上之后，关于LPR的话题讨论一直在升温。

上周五（8月25日），人民银行宣布从2019年10月8日起调整新发放的商业性个人住房贷款利率的计算方式。新政规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

新政意在何为？

投中网通过多方了解得知，新政意在改变原先的货币政策利率与实体贷款利率间的传递方式。新政推出前，商业银行对个人买房贷款会进行一定程度的打折；新政实施后，商业银行的操作空间有所减少。

此新政对楼市后续影响利空还是利好，各方说法不一。但有一点十分明确，即新政是“房子是用来住的不是用来炒的”提法的继续坚持和落实。

1、LPR新政与商业银行房贷“折扣”

新政推出后，房贷到底是涨了还是降了？

解答这个问题，得先了解什么是LPR。

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）这一概念始于2013年10月，指18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式确立一个最优贷款利率，即为最优质客户设定的利率供行业定价参考。

2013年7月中国人民银行放开金融机构贷款利率管制后，为推进利率市场化而创立了LPR。

值得注意的是，目前央行贷款基准利率为4.9%，而根据最近一期（2019年8月20日）申报的LPR，目前1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%，这两个期限可由贷款银行在其间任意选择。

也就是说以LPR为参照基准之后，其基准线相比于以前的以央行贷款基准利率（4.9%）是有所降低的。

中国人民银行有关负责人在答记者问时表示，以LPR替代央行贷款基准利率之后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（最新一期为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（即4.85%+0.6%=5.45%）。

可以看出，由于LPR本身处于浮动变化之中，每期数字要靠各商业银行申报决定。所以LPR新政并非要直接拉高或降低目前住房贷款利率水平，而是对于最低下限做了约束。

截至目前，一些城市的商业个人住房贷款利率的算法，是按照央行贷款基准利率4.9%进行上浮，若有折扣，也以4.9%为基准来计算。以上海为例，个人首套住房目前享有95折优惠，第二套住房的利率则在基准利率基础上上调10%。

按此规则计算，首套房购买者的实际贷款利率应为4.9%*0.95=4.66%，相较于最近一期5年期以上LPR的4.85%略低。目前第二套住房的房贷利率为4.9%基础上上浮10%，即房贷4.9%*1.1=5.39%，与最近一期LPR再上调60个基点后的5.45%对比，仍然略低。

而在没有房贷折扣的情况下，目前大多数商业银行将首套首套房贷利率定为央行贷款基准利率上浮10%—20%，第二套住房贷款利率则为央行贷款基础利率上调20%—30%。

如此一来，按上浮中间值15%计算，首套房贷款利率为4.9%*1.15=5.635%，二套房贷款按上浮中间值25%计算，贷款利率为4.9%*1.25=6.125%。

这两个数字略高于LPR房贷利率所规定的4.85%和5.45%。

也就是说，新政实施后房贷利率高不高，主要看商业银行放贷的时候给不给打折。但新政规定，10月8日起基准换成LPR，那就是说自此以后再无“打折”房贷。不过，央行表示，10月8日前，已经发放和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

但哪怕10月8号以后房贷一律不能打折，新政对首套、二套购房的影响有区分。

2、“对首套购房者利好，对二套购房者不太友好”

投中网记者新政询问楼市业内人士，各方对此看法不一，但大都认可此举会进一步落实“房子是用来住的不是用来炒的”。

中原地产研究员首席分析师张大伟对投中网称，央行此举以LPR为利率基准，是对此前贷款利率传导方式的改变。

此前的传导渠道是“货币政策利率-银行间市场利率-实体信贷利率”，但实际传导并不顺畅，主要体现在存款利率不能很好反映市场利率变动，而商业银行贷款主要参考贷款基准利率，也脱离了市场利率轨道。采用“公开市场操作利率加点”定价方式后，由LPR引导贷款利率，传导路径由原先的“贷款基准利率-贷款利率”转变为“货币政策利率-LPR-贷款利率”，增加了货币政策利率直接影响贷款利率的渠道。

张大伟认为，以LPR主导贷款利率属于中性政策，不存在打压房地产的可能性。之前同类型的政策，是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。张大伟认为新政核心目的是“稳”，平稳房地产预期，平稳房地产利率。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅则对投中网表示，以LPR为新的利率基准线，对首套购房者来说是足够友好的政策，但对第二套购房者则不太友好。

“目前大多数银行的贷款利率参照央行的贷款基准利率来执行，但其实目前市场上的利率水平低于央行贷款基准利率，而LPR是依照市场实际行情产生的，那么在宽松的货币政策的引导下，LPR有继续下调的空间，随之以此为基准而生成的个人住房贷款就有放松的趋势，但只是对首套购房者而言。”

郭毅认为此政策针对二套购房者不那么友好，要看各商业银行打算在利率下限的基础上加多少个点。

虽然根据上文计算，无论首套还是二套，根据LPR所设定的利率下限，其实都略低于目前实际执行的利率。但郭毅个人的判断是：具体利率取决于各个商业银行的实际执行情况。

“商业银行开始执行新政后，我的判断是LPR略低于目前实际利率的基准利率，对首套购房者会是友好的，但也许会对二套购房者的利率加更多的点数，这从中长期角度来说对二套购房者是不利的。”郭毅说。