万科低息债的内里乾坤

乐居财经 林振兴 发自北京

3.55%！万科25亿住房租赁债券票面利率创下新低。

9月25日早间，万科A（000002.SZ）发布公告，拟发行的2019年第二期住房租赁专项公司债券，票面利率为3.55%，发行规模不超过25亿元（含25亿元），发行期限为5年期。其中，17.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。

公告显示，本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目分布于北京、上海、大连、东莞、沈阳，包括重资产项目和集体土地住房租赁项目。

据此前公告披露，本期债券为万科80亿元住房租赁专项公司债券的第四期发行。2018年8月9日完成本次债券的首期发行，发行规模15亿元，当期票面利率4.05%；2018年10月29日完成本次债券的第二期发行，发行规模20亿元，当期票面利率4.18%；2019年2月26日完成本次债券的第三期发行，发行规模20亿元，当期票面利率3.65%。

2017年以来，随着“租购并举”、“房住不炒”的提出，加之持续不断的政策红利支持，包括万科、碧桂园、龙湖、恒大等房企纷纷加速在该领域的布局，与此同时，住房租赁专项债券开始登上房企融资的舞台。

2018年，在政策的推动下，房企专项债券的申请迎来窗口期，多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金。上交所数据显示，2018年全年，首创、保利发展、合生创展、龙光、富力地产、花样年等17家房企发行住房租赁公司债，融资规模共计719亿元。

今年以来，随着房企融资渠道变窄，住房租赁债成为房企一项重要的融资工具。

然而，有喜亦有悲，并非所有的房企都像万科一样顺利，多项住房租赁债背后，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层“中止”或“终止”。例如，合生创展集团有限公司公开发行2018年100亿元住房租赁专项公司债券“终止”。

而此次万科不仅被获准通过的25亿住房租赁债券，票面利率还创新低。对比近期房企发行住房租赁债券的情况，7月30日，龙湖集团发行20亿元住房租赁专项债券，最高票面利率4.67%；5月21日，越秀地产发行15亿元住房租赁专项公司债券，利率3.83%；5月30日，宋都股份发行8亿元住房租赁专项公司债，利率8.5%。相较于它们而言，万科此次的融资成本显然具备明显优势，低至3.55%。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，“住房租赁业务一方面有良好的现金流，另外，租金相对于销售市场而言其收益会更加稳定，因为租约在存续期内一般不变，受市场波动以及行业周期的营销较小，还有稳步上涨的趋势，加之万科的企业规模较大，企业评级高，综合下来这笔债券的总体成本就相对较低。”

据半年报数据显示，截至2019年6月底，万科持有货币资金1，438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。稳健的财务数据，使得国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

此外，6月28日，中国诚信（亚太）信用评级有限公司维持万科的长期信用评级为AAg，评级展望为稳定。另一方面，中诚信国际在9月22日维持中国政府本币债券信用级别AAA，外币债券信用级别AAg+，对比可见万科的信用评级相当高。

协纵策略联合创始人黄立冲则认为，“万科被国有企业持有之后，有一部分国有成分，而国有成分的公司在发债上利率会有优势。”

在国家大力推动住房租赁市场发展、建立房地产长效机制的背景下，有行业专家表示，住房租赁债目前成为房企融资的主要方式之一，只要具备正当理由维持其企业正常运营，不管有没有布局长租公寓，都是可以融到住房租赁债的，预计在政策推动下，2019年住房租赁债等房企融资措施推进会相对宽松。