惠誉下调恒大评级:销售持平短债压力 非地产支出增加

原标题：惠誉为何下调恒大评级？非地产支出增加，销售持平，短债压力

近日，评级机构惠誉将中国恒大（03333.HK）及其子公司恒大地产集团有限公司评级展望从“正面”下调至“稳定”。

惠誉在报告中表示，由于销售持平，非地产业务支出有所增加，以及对短期债务的依赖有所增加，恒大的减债压力依然不轻。

中国恒大的杠杆率在剔除外部担保因素后，从2018年的44%降至今年上半年的41%。但杠杆率下降的原因主要是由于应付账款从2018年的4240亿元增加到4950亿元导致的。惠誉预计，2019年至2020年，中国恒大的杠杆率将再次升至42%-43%，主要是由于土地储备扩张以及对电动车业务的投资。目前，中国恒大的电动车业务并无相关运营记录。在合同销售放缓和房地产业放缓的背景下，中国恒大正在为收购工厂周围的住宅和商业用地支付额外的地价。

根据半年报显示，中国恒大上半年的负债总计是1.75万亿，相比去年末有所上升。

对于评级下调，财经评论人士严跃进对21世纪经济报道记者表示：类似评级结果反映了外部投资者关注的一些问题，包括多元化产业发展下的资金运用和负债结构、地产业务销售业务的可持续等问题。评级本身也有助于相关管理者近期调整经营策略，尤其是涉及到住宅去库存、新能源汽车业务推进等方面。不过预计到了四季度，随着全国金融环境的改善，相应企业应对市场的能力将有望提高。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：首先恒大在2019年的销售涨幅明显放缓，流动性弱化，这种情况下，被降低评级是正常现象。其次从行业看，房地产企业全行业资金收紧也是趋势，销售放缓下，持续出台的资金监管政策对房地产资金链将形成考验。第三：从趋势看，年末是房地产企业偿债高峰期，有可能更多的企业会被下调评级。对于企业来说，抓紧卖房回笼资金成为趋势。

不过国内机构对于恒大的仍积极看多。海通证券的研报表示：受交楼面积下降影响，中国恒大上半年营收利润下滑。其2019年上半年实现营业收入为人民币2269.8亿元，较上年同期下降24.4%。其中，物业发展部分收入为2211.4亿元，同比下降25.0%，主要由于按照销售合同约定的交楼限期，须在报告期内交楼的面积减少，报告期内安排的交楼面积同比减少25.8%。公司实现毛利润为人民币772.6亿元，较上年同期下降29.0%；实现净利润为人民币270.6亿元，同比下降49.0%；股东应占净利润为人民币149.2亿元，同比下降51.6%；核心业务利润为人民币303.5亿元，同比下降44.8%。公司2018年实现每股摊薄盈利为人民币1.125元，较上年同期下降48.9%。

2019年上半年，恒大共计购得土地储备79幅，并就现有14个项目进一步购买周边土地，新购土地储备建筑面积4449万平方米，平均成本人民币1699元/平方米。截至2019年6月30日，公司总土地储备项目864个，分布于中国232个城市，总规划建筑面积3.19亿平方米，土地储备原值为人民币5227亿元。

上半年合约销售小幅下滑，销售均价持续上涨。2019年1-6月，公司实现合约销售金额人民币2818.1亿元，同比下降7.4%，合约销售面积2620.0万平方米，同比下降9.8%；合约销售均价为人民币10756元每平方米，为历年来最高水平。上半年恒大新开盘项目81个；处于完全竣工及在建不同阶段的在售项目累计达到910个。2019年上半年，公司新开工面积3511万平方米，同比增长11.6%。截至2019年6月30日，公司在建项目772个，在建工程面积1.37亿平方米，分别较2018年底增长8.1%及1.7%；竣工面积为3336万平方米。

海通证券对中国恒大维持“优大于市”评级。他们预计2019和2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为354.89亿元和394.45亿元，对应EPS分别为2.70元、3.00元。截止2019年09月13日，公司收盘于18.00港元（人民币16.27元），对应2019、2020年PE分别为6.02倍、5.42倍，对应19年PEG值为2.23。考虑到公司作为一家龙头地产公司，分红回报率较高，降杠杆效果显著风险下降，我们给予公司2019年8-9XPE，合理价值区间在人民币21.62-24.32元（23.86-26.84港元），维持“优于大市”评级。