不足一月房企发行超40亿美元 债违约风险加大

1月23日，中国恒大发布公告称增发3只美元优先票据，总规模为30亿美元，在2020年至2022年到期，年利率在6.25%-8.25%之间，所募款项主要用于现有债务进行再融资。

这与去年中国恒大发行的3只美元优先票据利率相比下降明显。去年发行的2020年至2023年到期的美元优先票据利率为11%-13.75%，发行规模是18亿美元。

在国内融资渠道接连收紧的前提下，其他房企也没有忽略境外融资这一路径。1月18日，富力地产称，其间接子公司拟发行一笔3亿美元的优先票据，利率9.125%，期限为2022年到期。1月18日，碧桂园也表示，拟发两期总额10亿美元优先票据，分别于2022年及2024年到期，利率最高8%。融创中国也于1月10日公布了发行美元优先定息票据的计划。不过，票据发行价、利率及发行规模暂时均无定论。

与中国恒大一样，富力地产、碧桂园、融创中国美元优先票据发行所得款项也主要用于现有债务再融资。

大房企如此，小房企在美元债券融资方面也不落后。

1月22日，正恒国际也表示，拟发行于2020年到期的1亿美元8%利率的债券。据悉，今年，正恒国际在郑州接连拿下两宗地块，其中包括其间接子公司以6.83亿元、53.69%溢价率拿下的郑州市高新区一宗宅地。而此次融资则是用作一般企业用途。

据新京报记者不完全统计，今年以来房企至少发行了40多亿美元债券，仍有30多亿美元债券处于拟发行阶段。

对于近期房地产企业增加美元债的发行规模，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，除了金融业对外开放加速，企业的境外融资渠道更加宽松外，这说明在国内房地产调控严控资金流入房地产市场的背景下，房企被迫转向境外融资。而房企在当前房地产市场进入新一轮低迷期的时候，也在通过境外融资储备粮食过冬。

从近期房企融资动作来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，发债节奏明显加快，其中境外美元债券融资成为企业新一轮融资导向。因为中国境内市场监管趋严、融资成本上升等因素推动了中资美元债券发行，尤其是在大中型房企中体现得更为明显，这也说明新一轮融资通道打开。

从目前房企将债务再融资作为主要融资用途来看，严跃进认为，房企短期内偿债压力增大。而到了2019年下半年，房地产投资开工等方面的资金需求会增大，仍会形成新的融资高潮。

迎接兑付高峰 违约压力增大

虽然债务再融资的方式可以迅速筹集资金，弥补企业内部资金不足，但另有业内人士认为，过度负债会降低企业的再筹资能力，甚至会危及到企业的生存能力。

“目前房企大量发行美元债，面临最大的风险是汇率风险，特别是如果美元持续升值，房企的美元债务负担将加重。同时，美元债还面临资本管制等政策不确定性的风险。”黄志龙如此表示。

1月17日，有中小房企疑因债务违约导致股价出现断崖式下跌。对此有业内人士表示，房地产市场降温越来越明显，政府放松调控意愿不大，预计今年新一轮的债务违约将会集中在房地产板块。

1月22日，新昌集团控股就爆出，该公司发行的于2019年1月22日到期的1.5亿美元债券违约。而在此前的1月18日，新昌集团控股委任3名共同临时清盘人。据公开资料显示，新昌集团成立于1939年，业务涵盖全面建造、房地产及相关服务。

“从房企债务兑付的角度看，2019年上半年是第一拨债务兑付高峰期。”严跃进预计，2022年预计会形成第二拨债务兑付高峰期。

申万宏源证券也提示：2019年，中资在美元市场再融资压力上行，警惕部分主体盈利恶化出现违约风险，特别是高收益为主的地产板块。

通过梳理近两年美元债扩容放量影响，申万宏源发现2019年-2021年大量无评级、高收益中资美元债到期。从2019年到期量结构来看，金融、地产、城投等到期量较大，分别为486亿美元、390亿美元及136亿美元。在房住不炒，因城施策的调控基调，以及在行业龙头销售、筹资优势凸显的趋势下，大中型以一二线布局为主、杠杆适中的房企违约风险可控，而对于杠杆高企，短期偿债压力凸现，三四线布局为主的房企则需谨慎。