房企融资生死关 境外发债期限大幅缩水

突如其来的新冠疫情是罪魁祸首，阳光城执行副总裁吴建斌向时代财经指出，2月份海外债数量减少有三个原因，“第一，受疫情影响，香港投行、国内企业至今还没有正常上班；第二，疫情还没有完全控制住，国际投资人对中国经济有些担心；第三，原有的春节假期也影响到了正常办公。”

除了数量减少之外，2月份房企海外债还有一个突出的特点，就是期限大幅缩水。

在时代财经统计1月份海外债时发现，期限长是一个非常明显的特点，中上旬发行的17笔美元票据平均期限高达6.09年，其中龙湖一笔4亿美元票据更是长达十二年，刷新了民营企业海外债“最长期限”纪录。中下旬的15笔期限有所缩短，但平均也保持在2.6年的正常水平。而2月份的14笔美元债券中，期限在一年之内的多达7笔。

另外，值得关注的是，房企发行一年期美元票据并不常见，1月份房企发行的32笔美元债券中只有一笔是一年期的。即便是发债较频繁的佳兆业，2019年至今也只有今年1月16日发行了一笔一年期的美元票据，此前最短也有两年，中国奥园、中梁控股、建业地产亦是如此，只有正荣地产和当代置业曾在去年发行过一年期美元票据。

由于长债比短债的腾挪时间更长，期限越长往往越好。原绿城中国首席财务官冯征曾向时代财经指出，地产项目的开发周期一般都要三年以上，太早到期的债意义不大，期限越长的话，公司的融资压力就会更少一点，风险也会随之减少。

偿债压力下，短债是无奈之选

在吴建斌看来，房企在2月频发短债可能更多是无奈之举。“发超过一年的美元债需要获得发改委的批文，而控制在一年内的不需要批文，有些公司可能缺资金，或者债券到期了，不得已就发了，起码不会造成债务违约。”

恒大研究院报告显示，2020年房企偿债压力依然巨大，整体债务兑付规模达到5.9万亿元，与2019年的6.1万亿元相当。目前，疫情已经严重影响到房企一季度的资金回笼，尽管不少地方政府通过延迟还贷、延迟缴纳土地出让金等方式缓解房企的资金压力，但海外债的兑付期限并没有调整。

虽然疫情影响了房企海外发债的数量，也影响了海外发债的期限，但吴建斌认为，现阶段依然海外发债的窗口期，因为境内债还没有放开，而美元发债是畅通的。

吴建斌并不认为国际投资人会因为疫情动摇对中国房企的信心。“应该说海外对疫情之后的中国房地产市场更看好，因为国家对房地产市场的政策有机会放松。”

事实上，房企2月份发行的美元票据在国际资本市场确实遭到了热捧，其中不少获得了超额认购。公开资料显示，合生创展5亿美元债券获超额认购2.4倍；阳光城3亿美元票据获超额认购逾13倍；当代置业2亿美元绿债超额认购14倍……

此外，海外融资成本也在进一步降低。如正荣地产2019年1月发行的一笔2020年到期的1.5亿美元票据，年利率为10.5%，今年2月20日发行一年期美元票据年利率仅5.6%；当代置业去年2月发行的2021年到期的3亿美元票据，年利率为12.85%，今年2月20日发行的两年期美元票据年利率降低至11.8%。

同一家公司，不同月份发行的年利率也不同。华南城今年1月14日发行的2022年到期的2亿美元优先票据，年利率为11.5%，而2月20日发行的2022年到期的2.25亿美元优先票据，年利率降至10.88%。

供应少、收益可观，是造成房企海外债备受热捧的重要原因。一位TOP50房企财务负责人此前向时代财经指出，目前国际金融市场的资金很多，但很多国家的国债都出现了负利率，这对于房企发债是一个利好，尽管房企现在海外债年利率已经降低，但对于负利率的国债来说，中国房企的债券显然是一个更好的选择。另一方面，调控之下，中央对房企发海外债的额度是有控制的，这导致了中国房地产海外债券供不应求。

吴建斌判断，2020年的融资环境有望放松，未来随着房企获得发改委境外批文审批的正常化，境外美元发债也将正常化，供需会保持某种平衡。