富力地产被降级 2000亿有息负债下流动性紧绷

01、一年内620亿债务到期

4月3日，穆迪将富力地产（02777.HK）“Ba3”企业家族评级（CFR）及其全资子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单，并将这两家公司的展望从“稳定”调整至列入观察名单。

穆迪表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

未来12个月，富力地产将有620亿元债务到期，其中包括210亿元到期债券和可回售债券，280亿元银行贷款以及130亿元信托贷款。

《小债看市》统计，目前富力地产国内债券存续21只，存量规模为448亿元，其中有8只总余额为152.75亿元的债券将于一年内到期。

另外，富力地产还有1只40亿规模的“18富力08”将于一年内面临回售。

除此之外，富力地产还存续10只境外美元债，总规模为51亿美元，其中1只3.75亿美元票面利率为8.75%的境外债将在一年内到期。

值得注意的是，今年3月富力地产偿还了上述这只将于明年1月10日到期，7亿美元离岸债券中的3.25亿美元。

02、资金链紧绷

据官网介绍，富力地产成立于1994，于2005在香港证券交易所上市，现已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸等领域多元发展的综合性集团。

至今，富力地产已进驻国内外超过140个城市和地区，连续九年被行业协会授予“中国房地产开发企业综合实力10强”“中国房地产开发企业10强”等称号。

从股权结构上看，李思廉和张力分别持有富力地产34.09%和32.79%的股权，二人为共同创始人。

刚刚公布的年报显示，2019年富力地产全年销售额为1381.9亿元，同比虽增5%，但是未完成年初制定的1600亿元销售目标。

2019年，富力地产实现营业收入908.14亿元，同比增长18%；实现净利润100.9亿元，同比增长15.64%。

值得注意的是，2019年富力地产的毛利率为32.8%，同比下降3.6个百分点。

这与其较低的售价有关，据悉富力地产2019年每平米平均售价9610元，协议销售平均售价也从12900元下降至11000元。

《小债看市》注意到，自从2012年以后，富力地产的经营性现金流一直是持续流出状态，2016-2018年分别流出33.38亿、72.87亿和86.17亿元。

2019年前三季度，富力地产的经营性现金流流出扩大至227.98亿元，现金流进一步恶化，对短期负债的保障大大降低。

截至2019年年末，富力地产总资产4273.26亿元，总负债3475.27亿元，资产负债率81.33%，净负债率高达198.9%远超行业均值。

《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为59%。其中短期借款622.7亿元，较2018年增长19%。

但是，富力地产账上现金及现金等价物只有229.04亿元，不足以覆盖短期债务，现金短债比为37%，再加上其经营性现金流一直为负值，因此富力的短期偿债风险较大。

除此之外，富力地产非流动负债有1432.24亿元，其中长期借款1348.71亿元，较2018年增长22%。

可以看出，富力地产2019年长短期借款增幅较大，其整体有息负债高达1971.41亿元。

随着负债不断攀升，富力地产2019年融资成本增加7%至56亿元，利息由94.5亿元增长至137.31亿元，平均利息由5.74%增长至6.6%。

自有资金不足，富力地产一直靠大力举债依赖外部融资滚动。除了债券融资，富力地产还有1次租赁融资、65次应收账款融资、22次股权质押和6次信托融资。

今年一季度，富力地产新发行4亿美元优先票据，资金全部用于赎回2021年到期的美元债，除此之外还获得40亿元在岸债券和50亿元私募债券发行额度。

截至2019年年末，富力地产未使用银行授信虽然还有1200亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度。

为了降低负债，2019年下半年富力已经停止拿地，并且其正准备吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目减轻负担。

总的来看，富力地产的债务杠杆和流动性风险较高，其自有资金和短期负债间资金缺口很大，只能通过不断举债“借新还旧”，而其一直大幅流出的经营性现金流，就像是一个破了洞的钱包不断失血。

03、旧改发家

1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。

1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成了富力的前身天力地产。

李张二人发现，很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。

多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。

2020年3月，李思廉以200亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第99位；张力、张量父子以250亿元财富名列第68位。